ИПОТЕКА В НОВОСИБИРСКЕ
Выход [ ]
В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки

 

 

 

Утверждаю:

Директор

Шаройко И. Н.

 

_______________________________

24 февраля  2005 года

М.П.

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЁТ №33-р/2005

об определении рыночной стоимости

1-но комнатной квартиры, расположенной по адресу:

Россия, г. Новосибирск, Кировский район,

ул. Зорге, д. 63, кв. 138.

 

 

Заказчик: Пупкин Василий Иванович

 

Исполнитель: ООО "АДДЕНДУМ"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Г. Новосибирск, 2005 г.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверх

 

 

 

Сопроводительное письмо

Пупкину В.И.

 

Уважаемый Василий Иванович!

 

 

Согласно Договору №13-р/АИ/05 от 24 февраля 2005г. ООО «Аддендум» произвело расчёт рыночной стоимости 1-но комнатной квартиры, расположенной по адресу: Россия, г. Новоси­бирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 183.

Оценка имущества произведена по состоянию на 24 февраля 2005 года и выполнена в соответствии с требованиями Сводных Стандартов Оценки РОО (введены Протоколом Правления РОО №56 от 15.12.2004г.), Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. №135-Ф3 (с изменениями от 21.12.01г., 21.03.02г., 14.11.02г., 10.01.03г.), «Стандартов оценки» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519).

Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничений.

ООО «Аддендум» не проводило как часть работы проверку предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчёте, поэтому не принимает на себя ответственность за надёжность этой информации.

Проведённые расчёты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость 1-но комнатной квартиры, расположенной по адресу: Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 183, по состоянию на 24 февраля 2005 года составляет (НДС не облагается):

 

 

 

820 000,00 руб.

(Восемьсот двадцать тысяч руб. 00коп.)

 

 

 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас, за возможность оказать Вам услугу.

 

 

 

 

С уважением,

Директор ООО «Аддендум»                                                        _____________         И. Н. Шаройко

 

24 февраля 2005 года


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверх

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ..................................................... 4

1.1 ПОСТАНОВКА ЗАДАНИЯ ПО ОЦЕНКЕ....................................... 4

1.2 СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ......................................... 4

1.3 ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ........................ 5

1.4 КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ............................................. 5

1.5 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ........................................................ 5

1.6 ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА.................................................. 6

1.7 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ..................................................... 6

2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.............................................. 8

2.1 АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ......................... 8

2.2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................... 12

2.3 ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА....................................... 12

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ........................ 13

3.1 НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО.. 13

3.2 НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ.......... 13

4. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ В Г. НОВОСИБИРСКЕ.................... 14

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ............................................. 17

6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА......................... 19

ПРИЛОЖЕНИЕ №1. «СТРАХОВОЙ ПОЛИС»..................................... 20

ПРИЛОЖЕНИЕ №2. «ЛИЦЕНЗИЯ НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ».... 21

ПРИЛОЖЕНИЕ №3. «ДИПЛОМ ОЦЕНЩИКА»..................................... 23

ПРИЛОЖЕНИЕ №4. «ПЛАН МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ».................. 25

ПРИЛОЖЕНИЕ №5. «КОПИИ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ ДОКУМЕНТОВ»..................... 26


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. ПОСТАНОВКА ЗАДАНИЯ ПО ОЦЕНКЕ

Таблица №1

Объект оценки

1-но комнатная квартира

Местонахождение объекта

Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 183.

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Назначение оценки

Консультация заказчика относительно рыночной стоимости объекта оценки в целях ипотечного кредитования

Действительная дата оценки

24 февраля 2005 года

Дата составления отчета

24 февраля 2005 года

Основание для проведения оценки

Договор №13-р/АИ/05 от 24 февраля 2005 года

Заемщик

Пупкин Василий Иванович

Оцениваемое право

Право собственности

 

ЗАКАЗЧИК: Пупкин Василий Иванович. Паспортные данные: серия 51 03 №252666, выдан 01.10.2003г. УВД Ленинского района г. Новосибирска. Зарегистрирован по адресу: г. Новоси­бирск, ул. Блюхера д. 3, кв. 22.

 

ОЦЕНШИК: ООО "АДДЕНДУМ". Юр. адрес: г. Новосибирск, ул. Широкая, 127-203. ИНН 5404206334/КПП 540401001, Расч./сч. 40 702 810 514 000 000 424 в ФАКБ «Славянский банк» в Ново­сибирске г. Новосибирск, Кор./сч. 30 101 810 900 000 000 772, БИК 045005772.

 

1.2. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имею­щимися у них данными:

1.      Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

2.      Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим ус­ловиям, и являются личным, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;

3.      У Оценщика не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имуществен­ный интерес в оцениваемом объекте, и отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

4.      Оплата услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

5.      Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требовани­ям Постановления Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года "Об Утверждении стандартов оценки", Закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Ф3, профессиональных Стандартов Российского Общества Оценщиков.

6.      ООО «Аддендум» имеет договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности, страховой полис  серия НФ-ПОО № 04-00043 от 16 июля 2004 года выдан Российской национальной страховой компанией «РОССТРАХ». (Приложение №1)

7.      ООО «Аддендум» имеет Лицензию на осуществление оценочной деятельности №006429 от 06 мая 2003г. (Приложение №2).


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

1.3. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Следующие допущения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

1.      Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2.      Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3.      Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости.

4.      Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку объекта. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5.      Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

 

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.      Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

2.      От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

3.      Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете.

4.      Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных фактов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

5.      Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

 

1.4. КВАЛИФИКАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Все участники составления Отчета имеют профессиональное образование в области оценки имущества. Профессиональные и образовательные документы представлены в приложении №3.

 

1.5. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» от 06.07.01 г. №519, под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчёте понимается следующее: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

ü     Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

ü     Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

ü     Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны, не было;

ü     Платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на ба­зе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупатель­ная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает те­кущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соот­ношения.

 

1.6. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

 

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. В результате сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

Согласно предоставленной копии Свидетельства о государственной регистрации права объект оценки находится в собственности. Собственником является Грекова Галина Павловна.

В данной работе оцениваемым правом на объект оценки является право собственности.

 

1.7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

 

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последователь­ного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет опре­делена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использо­вания в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оценивае­мой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктив­ных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возмож­ность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной фор­мы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на ко­торой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, по­скольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников на­прямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объ­екта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуально­сти.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснова­ния результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не за-


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

платит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и  сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях "пассивного"рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или видов машин, оборудования и транспортных средств. Главная проблема в этом случае - трудность с получением необходимой информации, выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта. При наличии достаточной информации в рамках этого метода оправдано построение и использование статистических моделей или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от состава и значений его технических характеристик.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка, используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять из себя не только единственным образом определенное значе­ние стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналити­ческие зависимости.

Каждый из трех подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта на основании данных того подхода, который расценён как наиболее надёжный.

 

Оценщик принял решение при расчёте величины стоимости объекта оценки отказаться от ис­пользования затратного и доходного подходов и использовать только один - сравнительный. Ни­же приводится краткое обоснование данного решения.



В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским ха­рактеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сме­той затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополни­тельных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования за­тратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного От­чёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости се­годня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализиру­ется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. При­менительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и после­дующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в г. Новосибирске развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случа­ев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной сум­мы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной ин­формации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же ин­формацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал не­возможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартир­ном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

В связи с вышесказанным, процедура оценки включала:

Ø     сбор необходимой документации и информации об объекте оценки;

Ø     применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости;

Ø     написание настоящего Отчета.

 

2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

2.1. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Новосибирск и Новосибирская область

 

Большинство преуспевающих российских регионов развиваются за счет сырьевых отраслей. В Новосибирской области в структуре промышленного производства их доля незначительна, однако по своим экономическим показателям регион превосходит как среднероссийский уровень, так и уровень большинства соседей по Сибирскому округу. Новосибирская область наглядно демонст­рирует, как можно развивать экономику за счет торговли и наукоемких отраслей.

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Региональная статистика.

Территория - 178,2 тыс. кв.км.

Население - 2,69 млн. чел (из них 1,4 млн. - в Новосибирске).

Доля трудоспособного населения - 57%.

Доля городского населения - 75%.

Средний возраст жителей - 38 лет.

Валовой региональный продукт (ВРП) - 160 млрд. руб.

Областной центр производит более 70% всей промышленной продукции и дает более 79% розничного товарооборота региона.

Таблица №2

Косвенные показатели благосостояния региона

Показатель

Новосибирская область

Среднее значение по России

Стоимость бензина АИ-92, руб./л (на 16 августа 2004г.)

13,5

13,34

Аренда однокомнатной квартиры, руб./мес.

От 5000 (Новосибирск)

От 9500 (Москва)

Средняя стоимость однокомнатной квартиры, долл. США

От 25000 (Новоси­бирск)

От 50000 (Москва)

Количество сотовых телефонов на 1000 человек

370

340

Количество автомобилей на 1000 человек

115

170

Объем депозитов физических лиц, руб./чел.

8100

12050

Средняя начисленная заработная плата в месяц, руб./чел.

5500

6980

Уровень регистрируемой безработицы, %

1,2

2,2

 

Экономика региона.

Темпы роста большинства экономических показателей Новосибирской области за последние четыре года существенно превышают общероссийские данные. Так, валовой региональный про­дукт (ВРП) с 1999 по 2003 год вырос на 44% при этом, в среднем по России рост составил 28,9 %. А рост объема инвестиций в регион за тот же период достиг 86% при среднероссийском показате­ле в 49%.

Благодаря такому развитию Новосибирская область вызывает интерес как у российских, так и у иностранных инвесторов. В 2003 году в экономику региона поступило 23 млрд. руб. инвестиций в основной капитал. По этому показателю в Сибирском федеральном округе область уступает только Красноярскому краю и Кемеровской области.

Транспорт.

По территории области проходят Транссибирская железнодорожная магистраль и автотрасса «Запад - Восток». Практически 100% грузов, отправляемых по железной дороге или автотранс­портом на восток России, идут через Новосибирскую область. Крупной водной артерией является река Обь. Международный аэропорт «Толмачево» претендует на роль транспортного узла, выпол­няющего функцию транзитной остановки для грузовых воздушных рейсов по маршруту «Европа-Азия».

Торговля и логистика.

Удобное месторасположение Новосибирска и большая численность населения делают город крупным торговым центром. В регионе работает более 8,5 тыс. магазинов, 2,3 тыс. предприятий общественного питания, более сотни рынков. По итогам 2003 года объем розничного рынка ре­гиона составил 77 млрд. руб., а темпы его роста за период 1999-2003 гг. - 154%, в то время как в целом по России - 142,5%.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Кроме того, Новосибирск является крупным дистрибьютерским и логистическим центром. Сейчас в области действует около 900 оптовых фирм, 90% которых находятся в областном центре. В частности, там расположены складские базы, на которых сортируются и перераспределяются грузы для северных территории России. Торговые фирмы из других сибирских областей большую часть своих закупок осуществляют в Новосибирске. По оценкам местных риелторов, в Новосибирске 300-350 тыс. кв.м. складских помещений. Стоимость аренды 1 кв.м. таких площадей колеблется от 1500 до 7000 руб. в год. И складские мощности продолжают наращиваться. Так, французская логистическая компания FM Logistic с 2001 года арендует в Новосибирске два склада площадью 4 тыс. кв.м. В течение 2004-2005 годов компания планирует строительство собственного складского помещения площадью 10 тыс. кв.м. Предлагаемая сумма инвестиций по проекту - около 10 млн. долл. США. Руководство  FM Logistic считает Новосибирск крупным транспортным узлом, при этом оценивает насыщенность региона складскими помещениями как минимальную. Свои складские помещения в регионе имеют и крупные продовольственные компании, такие как «Балтика», «красный восток», «Сибирский берег», «Инмарко».

В течение последний несколько лет о планах экспансии в Новосибирскую область заявляли такие крупные ритэйлеры, как «Рамэнка» (сеть «Рамстор»), «Пятерочка», IKEA и др. Кроме того, интерес к региону проявляют не только компании из европейской части России. Так, Ассоциация агропромышленных и торговых организаций «Сибирская губерния» (Красноярск), которой принадлежат четыре гипермаркета «АЛПИ» в Красноярском крае, намерена построить несколько торговых центров в Новосибирской области.

Тот факт, что до сегодняшнего для в Новосибирске не открыты общенациональные гипермар кеты, объясняется проблемами с региональными властями - пока торговым сетям не удается договориться об условиях работы в регионе (льготах, ассортименте продукции местных производителей, условиях аренды земли). Однако, в ближайшие годы крупные торговые сети все же выйду в регионы.

Пищевая отрасль.

Наиболее развитой в области является пищевая отрасль. Об этом свидетельствует то, что в 45% всех предприятии и организаций, зарегистрированных в Новосибирской области, относятся к сфере торговли и общественного питания. В общем объеме производства на долю пищевой промышленности приходится 24,5%. Регион находится в центре крупного аграрного района (Омская и Новосибирская, а также Кемеровская области) и обеспечивает себя собственным сырьем. Спрос на продукцию обеспечен концентрацией населения: рядом находятся крупные региональные центры - Омск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк, Томск и Красноярск.

Промышленность.

В структуре промышленного производства региона машиностроение и металлообработка составляют 22,2%, топливно-энергетический комплекс - 18,2%, металлургия - 13,5%. В этих отрас­лях работают около 5 тыс. предприятий, из которых порядка 400 считаются крупными и средними. За последние четыре года было открыто почти 600 новых производств. Например, на Новосибирском авиационном производственном объединении (НАПО) начат выпуск небольшого самолета АН-38, а Новосибирский завод химических концентратов (НЗХК) запустил производство таблетированного топлива для энергетических реакторов. Среди наиболее значимых для экономики ре­гиона предприятия - ОАО «Сибсельмаш», Сибирский электродный завод, Новосибирский завод «Экран», Новосибирский оловянный комбинат, Бердский электромеханический завод, Куйбышевский химический завод.

Владельцами большинства этих предприятий являются либо их руководители, либо представители местной бизнес-элиты, а часть крупных предприятий до сих пор находится в государственной собственности. В итоге у многих их них зачастую отсутствуют средства на развитие произ­водства. Поэтому убыточных предприятий в области по-прежнему немало (38%).  При общем успехе региона по привлечению инвестиций в промышленность за 200-2003 годы было инвестировано лишь 14 млрд. руб. Именно поэтому многие промышленные предприятия включены в обла­стной перечень компаний, которым оказывается государственная поддержка при реализации инвестиционных проектов.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Финансовый сектор.

Новосибирская область является регионом с развитым финансовым сектором. Например, здесь действует Новосибирская межбанковская валютная биржа, учрежденная 35 банками сибирского региона, а также Сибирская фондовая биржа. В регионе работает ряд крупных инвестиционно-финансовых компаний и финансовых групп. Лидером по объемам кредитования предприятий тра­диционно является Сбербанк. Активно кредитуют предприятия филиалы Альфа-Банка, Банка Москвы, а также местные банки, например Сибакадембанк, банк «Алемар».

Научный и кадровый потенциал.

Специфику экономическому развитию региона придает и огромный научный потенциал Ново­сибирска. Здесь располагаются Сибирское отделение Российской академии наук (РАН), отделения Академии сельского хозяйственных и медицинских наук, 23 вуза. В области научных исследова­ний занято около 30 тыс. человек. В Новосибирске и пригородах действует более 100 научно-исследовательских институтов. Благодаря этому регион является одним из крупнейших центров по производству программных продуктов и разработке информационных технологий. А большое количество вузов сполна обеспечивает регион местными квалифицированными кадрами.

Инвестиционный климат.

По данным областной службы статистики в 2003 году 20% новосибирских компаний осуще­ствляли инвестиции за счет банковских кредитов, 60% использовали собственные средства. Ос­тальные предприятия прибегали к помощи администрации региона. В основном это касается сто­ронних инвесторов, затеявших крупномасштабное строительство в Новосибирской области, или крупных местных предприятий, нуждающихся в модернизации производства.

В структуре администрации Новосибирской области за работу с инвесторами отвечает Депар­тамент развития промышленности и предпринимательства. В его обязанности входят работа с по­тенциальными инвесторами в регионе и предоставление им соответствующей информации. На­пример, сейчас на сайтах областной администрации и департамента создаются реестры инвести­ционных проектов региона и свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также приведена вся информация по вопросам осуществления инвестиций.

Как и в большинстве регионов России, руководство Новосибирской области определило ряд приоритетных направлений развития инвестиционной деятельности на несколько ближайших лет. Все они прописаны в плане социально-экономического развития региона на 2004-2008 годы. Так, приоритетным правом государственной поддержки будут пользоваться проекты по выпуску высо­котехнологичной и наукоемкой продукции, по созданию предприятий по заготовке леса и его глу­бокой переработке. Также особое внимание будет уделяться инвесторам, строящим в регионе тор­говые центы и супермаркеты. Кроме того, в числе приоритетов - проекты по развитию инфра­структуры туризма, производству современных строительных материалов, проекты в сфере транс­порта.

Современная экономика.

Новосибирская область является привлекательной для инвестиций в таких наиболее динамич­но развивающихся областях, как: логистика, пищевая промышленность, торговля. Эти сферы эко­номики развиваются в основном за счет собственных средств, поэтому руководство области стре­мится привлечь внимание и к другим отраслям - проблемным и социально значимым.

План социально-экономического развития региона предусматривает рост промышленного производства на 10-11% в течение пяти лет. С целью увеличения роста промышленности область намерена привлекать инвесторов для строительства новых производств и загрузки простаивающих мощностей. Лидирующей отраслью промышленности должно стать машиностроение.

По плану руководства области Новосибирск должен стать вторым после Москвы гордом, аэ­ропорт которого («Толмачево») получит две полноразмерные взлетно-посадочные полосы. При этом впервые в России взлетно-посадочные полосы расположат под углом 90 градусов, что позво­лит использовать их с максимальной эффективностью и безопасностью. На реализацию проекта требуется порядка 1 млрд. руб. Это должно способствовать закреплению за Новосибирском стату­са главного транспортного и торгового узла за Уралом.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Пример построения в Новосибирском регионе экономической системы с чертами, характер­ными для постиндустриальной экономики (развитые высокие технологии, большая доля в ВРП торговли сферы услуг), может быть интересен и полезен для других субъектов Российской Фе­дерации.

 

2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Объектом оценки является 1-но комнатная квартира, расположенная по адресу: Россия, г. Но­восибирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 183.

Подробное описание оцениваемой квартиры представлено в таблице №3.

Окружением объекта оценки являются жилые дома, дет. сады, средние школы. В непосредст­венной близости расположены: поликлиника №25, кинотеатр «Рассвет», стадион «Фламинго», парк культуры и отдыха. Ближайшая остановка общественного транспорта «Громова».

Таблица №3

Описание объекта оценки

Наименование показателя

Значение

Объект оценки

Квартира

Кадастровый номер

54:35:051905:40:01:12

Адрес местоположения

Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 183.

Количество комнат

1

Этаж/этажность дома/материал стен

11 9 1 кирпич

Площадь общая/жилая/кухни, кв.м.

34,6/15,9/6,8

Планировка сан. узла

Совмещенный

Наличие балкона, лоджии

Лоджия

Износ

24%

Перекрытия

Железобетонные

Внутренняя отделка

«Простая»

Наличие телефона

Нет данных

Системы инженерного обеспечения

Водопровод (холодная, горячая вода), отопление (цен­тральное), электроснабжение, канализация.

Общее состояние

Удовлетворительное

 

План расположения объекта оценки на местности представлено в Приложении №4. По оцениваемому объекту были предоставлены следующие документы:

·       Копия Свидетельства о государственной регистрации права (серия 54-АБ №477646, дата выдачи 14.12.2004г.),

·       Копия Информации из НЦТИ №43260 от 27.11.2003г.,

·       Копия Выкопировки из поэтажного плана здания (по состоянию на 13.11.2003г.).

·       Копии вышеперечисленных документов представлены в Приложении №5.

2.3. ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму прямоугольника. Гео­дезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями:водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому со­ответствует максимальная стоимость объекта.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наибо­лее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использо­вание, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Таким образом, использование объекта недвижимости должно отвечать критериям, чтобы со­ответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возмож­ным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную при­быль.

 

3.1. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВО­БОДНОГО

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для оп­ределения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответ­ствии с четырьмя ниже перечисленными критериями.

 

Физически возможные варианты использования

Рельеф местности ровный, в непосредственной близости отсутствуют водоемы или овраги, ко­торые могут повлиять на характеристики грунтов земельного участка. Геодезические изыскания не проводились, но, по мнению Оценщика, физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможность его застройки.

 

Законодательно разрешенное использование

Учитывая территориальное местоположение участка и его характеристики, оценщик предпола­гает, что законодательно разрешенным использованием является использование земельного участ­ка под строительство жилого дома.

 

Варианты использования, приносящие прибыль.

Так как местоположение рассматриваемого участка является жилой зоной города, то можно предположить, что выгодным будет строительство жилого дома.

 

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Экономически эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость земельного участка. Назначение близ­лежащих зданий, по нашему мнению определяет и назначение предполагаемых улучшений на рас­сматриваемом земельном участке.

В связи с этим максимальный доход может принести использование участка под строительство жилого дома.

 

3.2. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ

Рассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Все коммуникации доступны на участке. Если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Мы также принимаем во внимание возможность разрешения на перепрофилирование объекта. Вариант получения разрешения на снос строения представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижи­мости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Определение наиболее эффек­тивного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на ниже приведенных критериях.

 

Физически возможные варианты использования.

Объект недвижимости по своему функциональному назначению является квартирой. Физиче­ское состояние не накладывает ограничений на дельнейшее его использование.

 

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необхо­димо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не на­рушает никакие имеющиеся законодательные ограничения.

 

Вариант использования, приносящий максимальную доходность.

После проведения анализа месторасположения объекта и его состояния, оценщик пришел к вы­воду, что доходным вариантом использования объекта является использование его по назначению.

 

Вывод. После проведения анализа оценщик пришел к выводу, что лучшим и наиболее эффектив­ным использованием объекта оценки является использование его по назначению - квартира. Даль­нейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.

 

4. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ В Г. НОВОСИБИРСКЕ.

Цена квартиры на рынке может определяться в абсолютной и относительной величинах (стои­мость жилья в целом и цена единицы площади соответственно). Диапазон цен на квартиры в Но­восибирске сегодня лежит в пределах от 530 т.р. (однокомнатные окраин Левобережья, 29,3 кв.м.) до 3380 т.р. (четырех-пятикомнатные площадью 138 кв.м. в центре). При этом стоимость единицы площади, среднегородское значение которой 19250 руб., колеблется в преде­лах от 10300 руб. (4-5-комн квартиры окраин Правобережья) до 26208 руб. (в центре).

На сегодняшний день рубеж цены в полмиллиона перешагнули 87% квартир, находящихся в общегородском банке квартир. Дороже 850 тыс. руб. оценива­ют 39% квартир, а вот более миллиона стоят 25% квартир риэлтерского рынка Новосибирска. Дороже полутора мил­лионов - только 2,7%. К категории доро­гих (и сверх дорогих) квартир можно отнести те из них, которые стоят дороже 1000 тыс. руб.

 

Обзор рынка жилья следует начинать с дорогих квартир, а именно с двухкомнатных квартир, расположенных в центре города. Эти квартиры занимают сектор в 15% рынка двухкомнатных и при среднестатистической средней площади в 52 кв.м. оцениваются в 1 241 тыс. руб. (по 23880 руб. за кв.м.).


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Среди трехкомнатных дороже 1 350 т.р. оценивается 51,5% квартир, присутствующих в данный момент на рынке недвижимости Новосибирска. В зоне средней удаленности (Левый берег) сред­нестатистические трехкомнатные занимают общую площадь 74,7 кв.м. и стоят 1 680 тыс. руб. при невысокой стоимости единицы площади - 22 478 руб.

 

По линии метро практически одинаковые квартиры (Левый берег - в среднем 80,6 кв.м., Пра­вый - 79,1 кв.м.) средняя стоимость 1 кв.м. составляет 24 086 - 26 507 рублей.

 

В центре города и на прилегающих улицах предлагается к продаже трехкомнатные со средне­статистической общей площадью 80-100 кв.м., имеющие ныне цены 2 190 т.р. на улицах, приле­гающих к центру и 2 400 т.р. непосредственно в центре Новосибирска (1 кв.м.площади - 27 446 -29 749 рублей).

 

В группе четырех-пятикомнатных к классу дорогих квартир относится 38,6% из имеющихся на рынке. Еще 27% - сверхдорогие, ценой выше 3000 тыс. руб.

 

Анализ структуры строящегося жилья

 

Рынок строящегося жилья в г. Новосибирске довольно обширен. По данным Госархстройнадзора мэрии г. Новосибирска в 2004году к сдаче в эксплуатацию было подготовлено 89 объектов общей площадью 531,3 тыс. кв.м. Кроме того, за год было построено 145 индивидуальных домов общей площадь порядка 23,2 тыс. кв.м.

Таблица №4

Ввод жилья в эксплуатацию в г. Новосибирске

Год

2000

2001

2002

2003

2004

Жилье,

тыс.кв.м.

340

150

260

370

500

 

В 2004 году в Новосибирске построено 299 объектов соцкультбыта общей площадью 244,4 тыс. кв.м. В том числе 61 тыс. кв.м. торговых площадей, 82 тыс.в.м. офисов, 49 тыс. кв. м. гаражей. Среди наиболее значимых объектов, построенных в 2004году, новосибирской мэрией отмечены малоэтажная часть гостиницы «Турист» (торговый комплекс «Фестиваль»), торговый комплекс «Олимпия», гипермаркет «Мегас», административный корпус компании «Росгосстрах». По дан­ным управления статистики, в 2004году было сдано 59 объектов производственного назначения общей площадью 106,5 тыс.кв. м. на 2,2 тыс. рабочих мест. В это число входят цех по производст­ву полиграфической продукции (З тыс. кв.м.), предприятие по производству пластиковых окон и типографии (2,6 тыс. кв.м.), технологический центр сотовой связи (4 тыс. кв.м.), цех по производ­ству пива и безалкогольной продукции (7 тыс.кв.м.), завод по производству деревянных клееных балок (4,5 тыс.кв.м.), цех по производству пищевых полуфабрикатов (3,7 тыс. кв.м.), цех по розли­ву напитков (6,4 тыс.кв.м.). В 2004 году в городе сданы в эксплуатацию 32 тыс. в.м. теплых скла­дов, 4,2 тыс. кв.м. холодных складов, 7 бензиновых и 2 газовых автозаправки.

Таблица №5

Строительные компании -подрядчики г. Новосибирска по строительству жилья

(данные за 2004г.)

Название строительной компании

Количество жилья, тыс. кв.м.

СУ -9

41

УКС СО РАН

31

«Союз - 10»

17

«Энергомантаж»

16

СМУ-ЗС

16

«Монтажспецстрой»

14

СМУ-3/1

13,6

«Струг»

12,4

ПСК «Грин»

11

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

После типовых 9-тиэтажек, неудобных хрущевок, наконец-то появилась возможность выбора жилья более высокого качества. На сегодняшний день в Новосибирске довольно широкий спектр выбора:

1.      В зависимости от материала.

2.      Планировок и архитектурных решений.

3.      По месту расположения.

Из применяемых строительных материалов наибольшее распространение получил кирпич - как уже проверенный временем "человечный"материал, который обеспечивает оптимальную тепло- и звукоизоляцию и позволяет стенам дышать. Именно из этого материала предпочитают исполнять элитные дома и комплексы VIP-класса.

Применяются также крупнопанельные детали для строительства домов, но это, в основном, для квартир социального назначения. Недолговечность панельных домов вполне оправдывается их невысокой стоимостью. Из современных материалов можно выделить каркасно-монолитные желе­зобетонные конструкции, которые в последнее время наполняют рынок. Безусловно, материал со­временный и новый - позволяет строить значительно быстрее, чем из кирпича, но во многом по­вторяет недостатки крупнопанельного домостроения, в частности, по уровню комфортности. Как правило, в зависимости от материала постройки и возможности внедрения тех или иных архи­тектурных решений, на рынке существуют 3 категории жилья: 1 - элитное, 2- эконом, класс, 3- со­циальное.

 

1 категория - Жилье элитного класса - дома большей частью в кирпичном исполнении, квартиры площадью:

1-комнатные от 60 кв.м.,

2-комнатные от 86 кв.м.,

3-комнатные от 110 кв.м.,

4-комнатные от 140 кв.м.

Инвесторами приветствуется наличие окружающей инфраструктуры - это подземные автосто­янки, кафе, магазины, сауны, косметические салоны, тренажерные залы, охрана и т.д. Место рас­положения подобных комплексов - это центр города и обособленные небольшие территории на периферии города, например, район ул.Богдана Хмельницкого, пл.Калинина, Верхняя Зона Ака­демгородка, ВАСХНИИЛ, пл.К.Маркса, сад Кирова, Березовая роща и т.п.

 

2 категория - Жилье эконом, класса - в своей массе без особых претензий к материалу, по­
стройки здесь можно найти монолитно-каркасные, кирпичные, крупнопанельные и даже из сибита. Площади квартир в таких домах в следующих пределах:

1-комнатные от 38-48 кв.м.,

2-комнатные от 50-62 кв.м.,

3-комнатные от 65-85 кв.м.,

4-комнатные от 80-110кв.м.

При этом, наличие внутренней инфраструктуры не является решающим фактором для приобре­тения жилья этой категории. Места застройки подобного жилья - это, как правило, средняя отда­ленность от центра, а также окраины города.

 

3 категория - это так называемое "социальное жилье", в большей части, это крупно-панельные
дома, дома из сибита, выполненные по типовым проектам еще 80-х годов. Площади квартир:

1-комнатные от 32-42 кв.м.,

2-комнатные от 51-56 кв.м.,

3-комнатные от 61-67 кв.м.,

4-комнатные от 82-95 кв.м.

 

Строительство этих домов ведется на окраинах по причине более низкой стоимости землеотвода и подключения коммуникаций.

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

Цены на жилье квартир:

1 категории - от 26 т.р. до 35т.р. за 1 кв.м.

2 категории - от 22 т.р. до 26т.р. за 1 кв.м.

3 категории - от 17 т.р. до 22т.р. за 1 кв.м.

Такой разброс цен внутри каждой категории обусловлен прежде всего географическим место­расположением в городе Новосибирске.

 

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, ко­торую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

С помощью сравнительного подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям сво­бодной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимо­сти будет продан приблизительно за ту же цену.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимо­сти рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимо­сти. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м. общей или полезной площади.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Таблица №6

Аналоги объекта оценки

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Назначение

1-но комнатная

квар­тира

1-но комнатная

квар­тира

1-но комнатная

квар­тира

1-но комнатная

квар­тира

Цена предложения, руб.

900 000,00

850 000,00

850 000,00

850 000,00

Общая площадь, кв.м.

41,00

32,00

35,00

35,00

Жилая площадь, кв.м

21,00

19,00

18,00

16,00

Площадь кухни, кв.м.

10,00

6,00

7,00

7,00

Цена1 кв.м., руб

21 951,00

26 563,00

24 286,00

24 286,00

Дата предложения

янв.05

фев.05

фев.05

фев.05

Имущественное право

В собственности

В собственности

В собственности

В собственности

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Торг при покупке

Допускается в преде­лах 1,5%

Допускается в преде­лах 1,5%

Допускается в преде­лах 1,5%

Допускается в преде­лах 1,5%

Местоположение

Кировский

Кировский

Кировский

Кировский

Улица

ул. Сиб-Гвардейцев

ул. Сиб-Гвардейцев

ул. Зорге

ул. Зорге

Общее состояние

Хорошая

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Этаж

7

3

8

7

Этажность дома

9

9

9

9

Материал стен дома

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Кирпич

Планировка комнат

Изолированные

Изолированные

Изолированные

Изолированные

Планировка сан. узла

Раздельный

Совмещенный

Совмещенный

Совмещенный

Наличие балкона, лоджии

Лоджия

Лоджия

Лоджия

Лоджия

Источник информации

Ж. "Эксклюзив недви­жимость"№3 от 31.01.2005г, стр. 6

Ж. "Недвижимость"№6 от 21.02.2005г., стр. 16

Ж. "Недвижимость"№5 от 14.02.2005г., стр. 16

Ж. "Недвижимость"№6 от 21.02.2005г., стр. 58

 

Корректировки, применяемые в расчетах, определены оценщиком согласно данным Методи-ческих рекомендаций «По определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

кварталам г.Новосибирска». Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры представлены в Приложении №5 методических рекомендаций.

Методические рекомендации разработаны А.Д. Власовым и рекомендованы территориальным управлением Минимущества России к использованию участникам оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Таблица №7

Корректировочная таблица

Наименование показателя

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена предложения, руб.

900 000,00

850 000,00

850 000,00

850 000,00

Общая площадь, кв.м.

41,00

32,00

35,00

35,00

Цена 1 кв.м., руб.

21 951,00

26 563,00

24 286,00

24 286,00

Корректировка на дату предложения, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 951,00

26 563,00

24 286,00

24 286,00

Корректировка на право собственности, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 951,00

26 563,00

24 286,00

24 286,00

Корректировки на условия финансиро­вания, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м

21 951,00

26 563,00

24 286,00

24 286,00

Корректировка на условия продажи

(возможность торга), %

-  1,50

-1,50

-  1,50

-   1.50

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на местоположение, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на состояние квартиры, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на материал стен дома, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на этаж, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на планировку комнат, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

21 622,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на планировку сан. узла, %

- 3,00

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м.

20 973,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Корректировка на наличие балкона, %

-

-

-

-

Скорректированная цена, руб./кв.м

20 973,00

26 165,00

23 922,00

23 922,00

Общая чистая коррекция, руб.

- 978,00

- 398,00

- 364,00

- 364,00

Общая чистая коррекция в % от цены про­дажи, руб.

-0,04

-0,01

-0,01

- 0,01

Весовой коэффициент

0,25

0,25

0,25

0,25

Итого рыночная стоимость 1 кв.м.

23 746,00

Общая площадь объекта оценки, кв.м

34,60

Итого рыночная стоимость объекта оценки, руб.

821 612,00

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.

820 000,00

 

Итак, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, составила 820 000,00 руб.


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

6.  ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Опираясь на имеющуюся информацию и данные, полученные в результате проведения на­стоящего анализа с применением сравнительного подхода к оценке, можно сделать следующее заключение:

 

 

 


Рыночная стоимость

1-но комнатной квартиры,

 расположенной по адресу:

Россия, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Зорге, д. 63, кв. 138

по состоянию на 24 февраля 2005 года

составляет (НДС не облагается):

 

820 000,00 руб.

(Восемьсот двадцать тысяч руб. 00коп.)

 

 

 

 

 


Начальник отдела оценки

ООО "АДДЕНДУМ"                                                                                         _    Л.П. Федечкина

 

Ведущий специалист отдела оценки

ООО "АДДЕНДУМ"                                                                                               Н.Н. Чувашова


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

ПРИЛОЖЕНИЕ №1. «Страховой полис»

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

ПРИЛОЖЕНИЕ №2. «Лицензия на осуществление оценочной деятельности»

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

ПРИЛОЖЕНИЕ №3. «Диплом оценщика»

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

 

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

ПРИЛОЖЕНИЕ №4. «План местоположения объекта оценки»

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверхК оглавлению

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ №5. «Копии представленных документов»

 

 


В раздел документы для ипотекиЗакрыть окно и вернуться назад
вернуться в раздел документы для ипотеки
наверх

 

 

 

 

 

 

Далее прилагаются копии:
1. Свидетельство о регистрации права собственности,
2. Cправка БТИ,
3. Выкопировка из БТИ

 

 

1. Весь отчёт переплетён как показано на этом листе.

2. Отчёт по центру переплёта прошит ниткой, на обратной стороне последнего листа, на месте связки нитки, наклеена бумажка и на ней стоит печать